关联法条
《中华人民共和国民法典》（2020）
第六条：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”
第五百六十六条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。”
第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
第五百九十一条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。”
第五百九十二条:“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。”
第五百九十三条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当依法向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定处理。”
第七百一十二条：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。”
第七百一十三条：“承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。”
精选案例【裁判要旨】租赁合同中约定出租人负有解决影响承租人正常使用房屋的漏水等问题、并在未及时修复漏水问题时需支付违约金的合同义务，根据公平原则和交易习惯，仅指出租人对因出租房屋自身原因导致的房屋漏水负有的维修责任，在因相邻物业导致的出租房屋漏水时是，出租人无需对此承担违约责任。
【案 例 一】苏俊生与程明、苏敬房屋租赁合同纠纷
【审理法院】皇姑区人民法院
【案 号】（2014）皇民二初字第1642号
【案情简介】2013年10月10日，原告程明（承租人）与被告苏俊生（出租人）签订租赁合同，承租被告购买的房屋，租赁合同中约定：出租人应保证房屋符合合同约定的使用用途，保证正常的水电供应，如出现漏水、墙面自然脱落、水电无法正常供应等对承租人正常使用房屋具有影响的情形，出租人应在接到承租人通知的2天内予以解决，否则承租人有权提前解除合同，并有权要求出租方按年租金的10%支付违约金；因不可抗力或政府行为导致合同无法履行时，双方互不承担责任，实际租金按入住天数计算，多退少补。在租赁期间，因其楼上房屋漏水，案涉房屋亦出现漏水受损，相邻房屋业主已赔偿出租人其经济损失，但案涉房屋现仍未修复，承租人因与出租人协商解除租赁合同未果，于2014年6月6日期间自行搬离该房屋并在之后将房屋返还。因与出租人就返还费用问题协商未果，承租人诉至法院要求出租人返还剩余租期租金、返还押金等并依约支付违约金。
【裁判理由】法院认为：虽租赁合同约定出租人应保证房屋符合合同约定的使用用途，并在出现漏水、墙体自然脱落、水电无法正常供应等对承租方正常使用房屋有影响的情形时，自接到承租人通知之日2天内解决，否则需按年租金10%向承租人支付违约金，但根据公平原则及交易习惯，合同中约定的“漏水”应是指因出租房屋自身原因导致漏水的情形，不包括外来因素导致的房屋漏水，故相邻房屋漏水至出租房屋漏水受损，不归责于双方，因此出租人不负有因相邻物业漏水而向承租人支付违约金的合同义务。
【裁判要旨】当租赁合同约定因各种原因导致租赁房屋漏水，房屋维修及其损害后果均由承租人承担时，出租人无需对因相邻物业造成租赁房屋漏水而导致的承租人装修损失费、经营损失费承担赔偿责任。
【案 例 二】自贡市通达房地产开发有限公司与杨红房屋租赁合同纠纷一案
【审理法院】自贡市自流井区人民法院
【案 号】（2017）川0302民初656号
【案情简介】杨红（承租人）与通达公司（出租人）签订租赁合同，约定承租通达公司的营业用房，合同中约定：出租人交付的房屋不漏水，若漏水和租赁屋楼上、楼下、相邻物业漏水由承租人负责解决，并承担全部费用。若承租人不及时处置，需承担由此带来的全部损失。同时，承租期间承租人应做好防水、防漏设施工作，若漏水由承租人自行解决。此外，租赁期间，所有天灾人祸（包括漏水）造成的经济损失、财产损失等均由承租人自行负责，出租人不承担任何责任和费用。在租赁合同期间内，承租人向出租人《情况说明》，说明租赁房屋因其楼上商户消防管渗漏造成多处损坏，请求暂不缴纳房屋恢复期间的三个月租金，通达公司对此予以同意。租赁合同后双方未续签合同，承租人仍占用房屋，故出租人起诉至法院请求承租人缴纳欠付的三个月租金及房屋使用费，并立即返还房屋。承租人反诉要求出租人赔偿其装修损失及自漏水开始至搬离之日止的门店经营损失费。
【裁判理由】法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”出租人和承租人签订的《租赁合同》，约定租赁房屋漏水问题由承租人负责解决，并承担全部费用。若承租人不及时处置，需承担由此带来的全部损失。故对承租人要求出租人赔偿装修损失的诉讼请求，本院不予支持，承租人提出的损失鉴定申请无需进行。承租人主张的店面经营损失费无事实和法律依据，本院亦不予支持。
【裁判要旨】当租赁房屋室内漏水非由室内设施引起时，出租人无需赔偿承租人因相邻物业造成租赁房屋漏水产生的装修损失费及经营损失，承租人应向第三人或物业公司主张权利。
【案 例 三】长春高新技术产业开发区拉洛村民委员会与刘晓光租赁合同纠纷
【审理法院】长春高新技术产业开发区人民法院
【案 号】（2015）长高开民初字第1666号
【案情简介】2013年12月28日，刘晓光（承租人）向长春高新技术产业开发区拉洛村民委员会（出租人）承租出租人位于某小区一栋西侧的门市房用以经营超市。租赁合同中约定：租赁期间，承租人发现该门市房及其附属设施有自然损坏或故障时，应及时通知出租人修复，出租人应在接到承租人通知后的3日内进行维修，逾期不维修的，承租人可以代为维修，费用由出租人承担。2015年9月9日，高新区规划局出具了《关于安全隐患及违法建筑行为的催办函》告知该门市店为违法建筑，需自行拆除并清退屋内物品。承租人向出租人支付了2014年3月5日至2015年3月4日租金后未再支付。出租人遂诉至法院请求判令租赁合同无效，要求承租人迁出房屋并支付房屋占用费。承租人反诉称，其房屋因一栋楼下水管主杠堵塞造成屋内漏水，导致一周无法营业，要求委员会赔偿其因屋内漏水导致的营业额损失及其自行维修所产生的费用。
【裁判理由】法院认为，承租人主张其在租赁涉案房屋时因一栋下水管主杠堵塞造成室内污水渗漏，给其造成营业额减少及维修费损失，其所提供的《催告函》并未提供证据证实承租人收到此函，证人证言中证实室内出现漏水等现象是由案外人所引起，并非室内设施引起，且漏水维修等应由物业公司进行，故承租人应向第三人或物业公司主张权利，其提供的各项损失仅凭证人证言，并未向本院提供正规票据，故对其向出租人主张损失54200元的诉讼请求本院不予支持。
【裁判要旨】因相邻物业导致房屋漏水，并非出租人日常管理范围，不能据此认定出租人对房屋漏水存在过错，出租人不对承租人因漏水导致的财产损失承担侵权损害赔偿责任。
【案 例 四】深圳市国天电子股份有限公司与深圳市威信达电子有限公司侵权责任纠纷
【审理法院】深圳市龙华区人民法院
【案 号】（2019）粤0309民初11429号
【案情简介】国天公司（承租人）向威信达电子有限公司（出租人）承租工业园区厂房第三层作为仓库，租赁合同中约定，出租人提供房屋本体及公共场所公共设施维护。因案涉租赁房屋楼上仓库水管破裂并从该仓库地板缝隙流入案涉房屋，使承租人存放物料受浸泡损坏。承租人请求出租人承担侵权责任，赔偿货物损失。
【裁判理由】原被告存在房屋租赁合同关系，根据合同出租人提供房屋本体及公共场所公共设施维修，双方曾沟通确认案涉房屋存在裂缝，出租人表示尽快维修，如承租人认为出租人未提供合乎租赁用途的房屋、未履行合同约定或法定维修义务，应选择依照合同主张权利。承租人选择主张侵权责任，则应以侵权行为构成要件认定责任，根据举证责任分配原则，承租人对侵权行为、过错程度及因果关系有举证责任。承租人仅能证明因四楼漏水影响其权益，但漏水原因系四楼卫生间水管爆裂，不属于房屋本体及公共场所公共设施，并非出租人日常管理范围，不能据此认定被告过错，故被告未作出的侵权行为。同时，原告提供证据不足证明具体物品损失金额。因此，不支持承租人要求出租人赔偿损失的请求。
【裁判要旨】租赁合同约定出租人有及时维修房屋的义务、承租人有及时通知、协助维修的义务时，当出租人与承租人对房屋渗漏所造成的扩大损失均有过错，双方应根据各自错过承担违约责任。
【案 例 五】叶家毅、邱芷珊等与雷金霞房屋租赁合同纠纷
【审理法院】佛山市禅城区人民法院
【案 号】（2018）粤0604民初15653号
【案情简介】2017年10月24日，邱芷珊、叶家毅（承租人）与雷金霞（出租人）签订《房屋租赁合同》，约定承租出租人自有房屋用以居住。合同中约定，承租人应爱护和正常使用房屋及其设备、家电，发现房屋及其设备自然损坏，应及时通知出租人并积极配合甲方检查和维修房屋。因此延误维修造成出租人或第三人的人身、财产遭受损害的，承租人应负责赔偿。因使用不当或人为造成房屋或原配置的设备损坏的，承租人应负责赔偿或修复。承租期间，承租人告知出租人案涉房屋墙体发霉，次日出租人让承租人判断是否由渗水造成。一个月后，出租人再次询问墙体发霉情况，承租人答复墙体仍然发霉且日益严重，出租人答复称可能是隔壁墙渗水并提出帮忙约见物业查看。2018年5月25日，出租人通知承租人其让维修师傅去维修房屋的情况，但因承租人没空无法入门查看，直至2018年6月12日出租人才自行进入查看。随后，经案涉房屋所在小区物业管理处人员检查，发现房体渗水系因其相邻业主房屋导致，后相邻业主确认在受到出租人反映渗水问题后，已经及时检查并修复。因房屋渗水问题，双方就合同是否解除、押金是否能退还产生纠纷，承租人遂诉至法院请求解除合同并要求出租人退还押金，出租人反诉请求没收押金并要求承租人支付维修费及清洁费。
【裁判理由】法院认为：租赁合同约定“乙方应爱护和正常使用房屋及其设备、家电，发现房屋及其设备自然损坏，应及时通知甲方并积极配合甲方检查和维修房屋。因此延误维修造成甲方或第三人的人身、财产遭受损害的，乙方应负责赔偿”。故出租人对房屋负有检查和维修的义务，而承租人有及时通知、协助维修的义务。本案中，承租人在2018年4月11日即墙体开始出现发霉的时候告知出租人，而出租人迟至5月7日再询问承租人墙体发霉的情况，再于5月25日告知承租人配合检查、维修工作，其时出租人认为其没有空而未能配合检查、维修，直至2018年6月12日，被告自行进入涉案房屋进行检查，并告知原告要求配合修复，但双方就何时进行修复工作协商未果。可见，承租人已及时履行了通知的义务，但在承租人告知出租人墙体发霉到出租人前往检查修缮的期间已超两个月，出租人未及时履行检查、维修的义务，导致涉案房屋墙体发霉、渗漏扩大，存在过错；而后在出租人通知承租人维修时，承租人未能及时配合出租人检查、维修，亦存在部分过错，双方均构成违约。因承租人未证明案涉房屋不能修复、不宜继续居住，其单方搬离构成违约，由于双方已经交接房屋，故本租赁合同关系已于交接之日解除。
就房屋渗漏扩大问题，双方均构成违约，而承租人未有充分证据证明涉案房屋不适宜继续居住、出租人阻碍其继续使用房屋，其单方搬走亦构成违约，综合考虑双方的违约情节，本院酌定出租人没收承租人已支付房屋保证金中的1100元，余款退还承租人。
【裁判要旨】出租人解决漏水问题而未对漏水房屋进行修复，未完全履行出租人义务，应适当减免租金。因相邻物业导致出租房屋地板被泡，不属于租赁合同所约定的因出租人交付的房屋严重不符合约定、影响承租人安全健康或出租人不承担约定的维修义务致使无法正常使用涉诉房屋的情形，出租人无需因此向承租人支付违约金。
【案 例 六】张爱新与天津市相寓资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷
【审理法院】天津市第一中级人民法院
【案 号】（2017）津01民终7924号
【案情简介】2016年9月11日，天津市相寓资产管理有限公司（出租人）与案外人签订《房屋出租委托合同》，受托全权处理案外人房屋的租赁。张爱新（承租人）与出租人签订房屋租赁合同，租期自2016年9月15日至2017年3月14日，并约定出租人交付的房屋严重不符合合同约定或影响原告安全、健康的，不承担约定的维修义务，致使承租人无法正常使用房屋的，承租人有权单方解除合同；如出租人不承担约定的维修义务导致承租人无法正常使用房屋，合同解除后还应向承租人支付相当于两个月租金的违约金。签约当日，出租人即向承租人交付房屋钥匙，当日晚，因相邻房屋自来水跑水造成涉诉房屋漏水，地板被泡并出现蟑螂，承租人发现后随即向出租人报告，同时提出解除租赁合同并将涉诉房屋钥匙等交付出租人。出租人与邻居联系后，解决了邻居的跑水问题，但未对涉诉房屋进行修缮。此后出租人与承租人为解除租赁合同返还租金及押金一事多次协商未果，2016年9月15日，出租人再次将要是交付承租人，其后承租人经常去屋内查看但并未实际居住。房屋现仍有被水浸湿后墙皮脱落未维修的情况，厨房内仍有蟑螂尸体，原告遂起诉至法院请求确认解除合同的时间为2016年9月12日，并要求出租人返还租金、押金、中介费以及赔偿违约金。
【裁判理由】法院认为：出租人在涉诉房屋漏水后，仅解决了漏水问题，没有对漏水部位进行修复、恢复原状，对涉诉房屋内存在的蟑螂问题，也没有彻底解决，显然并没有完全履行作为出租方应尽的义务，出租人应当适当减免租金，法院酌定涉诉房屋租金以每月2240元为宜。关于承租人主张的违约金，因双方解除租赁合同并非因出租人交付的房屋严重不符合约定或影响原告安全、健康的及被告不承担约定的维修义务，致使原告无法正常使用涉诉房屋的情形，因此承租人主张的违约金，法院不予支持。
【裁判要旨】相邻物业装修导致租赁房屋漏水，会致使承租人对房产的占有使用利益有所减少，在租赁合同无效时若再参照合同约定标准认定占有使用费有失公允，应予以酌减。
【案 例 七】王艺涵与深圳市东景润商业管理有限公司、深圳市东景润物业投资有限公司租赁合同纠纷案
【审理法院】深圳市中级人民法院
【案 号】（2017）粤03民终5915号
【案情简介】王艺涵（承租人）与深圳市东景润物业公司（出租人）委托出租其承租商铺的深圳市东景润商业公司签订租赁合同，承租案涉商铺，案涉商铺因其楼上厕所多次污水泄漏，致使承租人不能正常占有使用。经查，案涉商铺未取得房地产证或建设工程规划许可证。承租人诉至法院申请确认租赁合同无效，并要求出租人退还保证金、装修押金、租金、管理费、误工损失及物品损失，出租人反诉请求承租人支付拖欠的占有使用费等费用。一审法院认定租赁合同无效，并以租赁合同约定的租金为标准判令承租人支付案涉商铺的占有使用费。承租人不服一审法院关于占有使用费的判项，遂上诉至二审法院。
【裁判理由】本院认为，在租赁房产存在瑕疵的情况下，承租人对房产的占有使用利益必然有所减少，原审仍参考合同约定标准认定占有使用费有失公允。东景润商业公司虽然主张漏水状况已经修复，但未能提交相关维修证明，鉴于此，本院酌情认定王艺涵使用房屋期间的占有使用费均按照每月10088元计付。
【判决要旨】出租人对租赁房屋存在的房顶漏水、墙体渗水问题负有修缮义务，其未按租赁合同内容妥善解决，对承租人装修财产的损害存在过错，因按其过错承担赔偿责任。
【案 例 八】武建红与杜梨花房屋租赁合同纠纷
【审理法院】安远县人民法院
【案 号】（2018）赣0726民初147号
【案情简介】武建红（出租人）与杜梨花（承租人）签订《店房租赁协议》，由承租人承租一层商铺与两层房屋经营美容院。租赁合同中约定：“乙方自愿对商铺和房屋进行装修，装修的费用全部由乙方负责；乙方在租赁期限享有租赁物所属设施的专用权；如房屋屋顶漏水、外墙渗水的修理费用由甲方承担。”在承租人装修房屋期间，双方达成《房屋租赁补充协议》约定：“关于甲方与隔壁房东共用大方脚的墙体伸缩缝的防水问题，甲方已经联系了施工方法，工程将在乙方对内墙进行粉刷之前处理完毕；甲方做完墙体伸缩缝防水后，乙方必须等内墙体完全干透后，方可对原先渗水的墙体进行装修；如果甲方刚做好防水，乙方就立即对潮湿的墙体进行贴墙纸等内装修所造成乙方装修损坏、墙体发霉等情况的，甲方一概不负任何责任。”2017年6月租赁期间内，承租人发现店内墙体存在渗水发霉，遂向出租人反映，出租人、承租人与邻居就共用墙体渗水问题签订《加建一层房屋的协议》。因承租人自2017年3月以房屋渗水为由未支付租金，故出租人诉至法院，承租人遂反诉要求出租人要求其履行解决房屋漏水瑕疵的合同义务并赔偿因违反该义务给其造成的损失。
【裁判理由】原告与被告于2016年5月和8月签订的《店房租赁协议》和《房屋租赁补充协议》，系双方真实意思表示，协议内容未违反法律规定，合法有效，原、被告之间形成租赁合同关系，双方均应按上述协议内容履行。承租人从2016年6月起至今一直租赁使用出租人的房屋，但从2017年3月起未向出租人交付租赁房屋的租金，其以租赁房屋发生墙体漏水、渗水现象为由拒付房租。本院认为，交付租赁物和支付租金是租赁协议中最主要的内容，双方的租赁协议并未解除，承租人的抗辩理由不能成立，其拖欠出租人租金系违反协议约定，故对出租人要求承租人支付从2017年3月1日起至2018年8月31日止的租金的请求，依法予以支持。根据两份协议约定，租金每月共计为4400元，故被告杜梨花应向原告武建红支付18个月租金共计79200元。协议虽约定逾期支付租金被告应支付违约金，但因墙体漏水、渗水问题双方产生纠纷，在纠纷未妥善解决前，出租人主张要求承租人支付因拖欠房租造成的经济损失，于法无据，依法不予支持。出租人主张在签订《店房租赁协议》之时承租人已知晓共用墙体的漏水问题，对此，出租人未举出证据证明这一观点，从《店房租赁协议》内容来看，也不能证明出租人的该项主张，故本院对出租人该项主张不予采信。出租人对其出租的房屋存在的房顶漏水、墙体渗水问题负有修缮的责任，但出租人未按两份协议的内容妥善解决，从此造成对承租人装修财产的损害，出租人对此存在过错。从《房屋租赁补充协议》内容来看，承租人于2016年8月2日已经知晓共用墙体存在漏水、渗水问题，该补充协议中亦约定“甲方做完墙体伸缩缝防水后，乙方必须等内墙体完全干透后，方可对原先渗水的墙体进行装修”，同时，从出租人提交的承租人装修进程照片和装修完毕的时间来看，承租人未待墙体完全干透即进行装修，故承租人对装修之后因墙体漏水、渗水造成财产损害的发生也有过错，可以减轻出租人的责任。经被告申请，赣州东升会计司法鉴定所根据本院委托作出的鉴定意见书已对被告主张的各项财产损失进行鉴定，本院以该鉴定意见结论作为认定被告财产损失的依据。综合原、被告的过错责任，承租人的财产损失由双方各承担一半，即原告应赔偿被告财产损失15017.5元（30035元×50%）。案涉租赁房屋房顶漏水和墙体渗水问题已在2019年随着相邻房屋第五层的建成而得到了解决，被告申请撤回要求原告解决房屋屋顶漏水、墙体渗水问题的反诉请求，系其自主处分民事权利，本院予以准许。
实务点评承租人与出租人因相邻物业导致出租房屋漏水所产生的纠纷主要集中于出租人是否应就房屋漏水承担相应违约、侵权责任，具体来看，就违约责任而言，争议焦点主要为：出租人是否需因怠于或不履行维修义务而需支付违约金、赔偿装修费、维修费及经营损失；就侵权责任而言，争议焦点则集中在出租人是否需因出现该情况承担侵权损害赔偿责任。根据前述案例，法院在裁判过程的考量因素大体有如下几点内容：
（1）首先，在租赁合同对出租人维修义务有约定时，法院会重点考察相关条款是否明确约定了相邻物业致使出租房屋漏水时出租人的维修义务。如果合同以约定排除了出租人的维修义务，那么法院通常会承认该约定的效力，并认为即使出租人未及时维修漏水房屋亦不构成违约责任。与此相反，若合同仅就出租人的维修义务做出一般约定，法院亦会根据公平原则与交易习惯对该项约定进行解释，考察该约定是否能够涵盖非出租房屋自身原因所导致的漏水这一情形，以判断在此情况下出租人是否负有维修义务。
(2)与此同时，即便租赁合同未对出租人维修义务做具体约定，法院仍然会依据公平原则，判断出租人是否尽到修复房屋的义务。出租人在知晓房屋漏水后未能及时维修、积极处理漏水问题，或未将房屋恢复原状，均为判断出租人未尽维修义务的重要因素。此外，法院会据此调整当事人主张的金额，如决定出租人是否应减免违约金，或出租人是否只需在合同解除后返还一半租金。
(3)在侵权责任纠纷中，法院主要遵循侵权责任归责原则，考察出租人是否对因相邻物业造成的房屋漏水存在侵权行为和主观过错。
实务建议1.从出租人的角度来看，建议在租赁合同的拟定以及合同履行阶段注意如下事项：（1）在起草租赁合同时，建议就因相邻物业导致出租房屋漏水的事项进行明确约定，合理分配该情况发生时双方需承担的责任，可以考虑让承租人自行承担此种情况下产生的损失。（2）在合同履行的过程中，若收到承租人关于房屋漏水的通知，如房屋存在影响承租人生活、经营的情况，应注意及时、积极地协助维修房屋。
2.对于承租人而言，建议如下：（1）在合同签订时，关注合同中是否就出租人的维修义务作出约定，尤其需注意出租人是否通过合同排除出租人依法应承担的维修义务，可在合同中写明要求出租人在相邻物业导致房屋漏水时承担维修义务。（2）当发现房屋漏水时，及时通知出租人、物业管理公司及相邻物业业主或使用人解决问题，查明漏水原因，并注意留存房屋漏水影响承租的证据。（3）若发生诉讼，不建议承租人单独起诉出租人，承租人以同时起诉相关责任主体为佳，如物业公司、相邻房屋业主及房屋使用者等。此外，建议承租人以合同纠纷为案由起诉，尽量避免诉请出租人承担侵权责任。
